Luật Nhà ở năm 2023 được Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp thứ 6 ngày 27/11/2023 gồm 13 chương, 198 điều, điều chỉnh các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở như: sở hữu nhà ở; chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; phát triển nhà ở; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; chính sách về nhà ở xã hội; tài chính để phát triển nhà ở; quản lý, sử dụng nhà ở; quản lý, sử dụng nhà chung cư; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở; giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở.
Luật Nhà ở năm 2023 là cơ sở pháp lý quan trọng giúp người dân, tổ chức có điều kiện thuận lợi tham gia lĩnh vực nhà ở, nhất là trong việc phát triển nhà ở xã hội, góp phần bảo đảm an sinh xã hội.
BÁO CÁO TÓM TẮT LUẬT NHÀ Ở
(Luật số 27/2023/QH15)
Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 được Quốc hội Khóa XV, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 27/11/2023, gồm 13 chương với 198 điều, tăng 15 điều so với Luật Nhà ở năm 2014. Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực từ 01/8/2024 thay vì từ ngày 01/01/2025.
Những điểm mới về nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở sửa đổi 2023
- Quỹ đất phát triển NOXH trong dự án thương mại
Trong Luật Nhà ở 2013, việc yêu cầu bố trí đất nhà ở xã hội (NOXH) trong dự án thương mại không quy định cụ thể. Tuy nhiên, Nghị định 49/2021/NĐ-CP (hiệu lực từ ngày 01/04/2021) quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NOXH.
Đến Luật Nhà ở sửa đổi 2023 quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NOXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.
Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH hoặc bố trí quỹ đất NOXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH.
Từ thực tế này, có thể thấy, các chủ đầu tư có thể linh hoạt hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ phát triển NOXH vì không bắt buộc phải xây dựng NOXH bên trong các dự án thương mại và có thể lựa chọn các phương án thay thế như bố trí quỹ đất NOXH bên ngoài dự án thương mại hoặc đóng tiền cho chính quyền địa phương.
2. Ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NOXH
Luật Nhà ở 2013 quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất (TSDĐ), tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, một số chủ đầu tư cần phải chờ thủ tục xác định giá đất, tính TSDĐ, tiền thuê đất trước khi làm thủ tục miễn.
Đối với Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023, chủ đầu tư được miễn TSDĐ, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính TSDĐ, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn TSDĐ, tiền thuê đất.
3. Biên lợi nhuận cho chủ đầu tư
Luật Nhà ở 2013 không quy định rõ về biên lợi nhuận cho dự án NOXH, tuy nhiên hướng dẫn chi tiết hơn được nêu trong Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ (hiệu lực từ ngày 10/12/2015) quy định giá bán NOXH do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định phần kinh doanh thương mại phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án NOXH và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa 10%.
Điểm mới ở Luật Nhà ở sửa đổi 2023 là chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NOXH, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành NOXH và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp TSDĐ đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, chủ đầu tư có thể có thêm lợi nhuận từ việc phát triển NOXH thông qua phần diện tích thương mại.
4. Mở rộng đối tượng được mua NOXH
Luật Nhà ở sửa đổi 2023 sửa đổi và bổ sung 2 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH. Đó là học sinh, sinh viên các đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập và doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
5. Nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê NOXH
Theo quy định tại Luật Nhà ở 2013, bên thuê mua, bên mua NOXH không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.
Trường hợp trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý NOXH đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua NOXH nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.
Đến Luật Nhà ở sửa đổi 2023, trong thời hạn 5 năm, bên mua, thuê mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua NOXH với giá bán tối đa bằng giá bán NOXH này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH.
6. Điểm mới về đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam
Căn cứ Khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2023 quy định đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
– Tổ chức, cá nhân trong nước (hiện hành quy định ‘Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước’);
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch (hiện hành quy định ‘Người Việt Nam định cư ở nước ngoài’);
– Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023.
7. Căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng
Căn cứ Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2023 xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
– Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;
– Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
Căn hộ quy định nêu trên (thực tế thường được gọi là căn hộ chung cư mini) được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (hay sổ hồng) theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Như vậy, có thể xác định các căn hộ chung cư mini sẽ được xem xét cấp sổ hồng từ ngày 01/01/2025 khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật (hiện hành không quy định).
Bên cạnh đó, cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2023 xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì phải thực hiện theo quy định sau đây:
– Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;
– Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân;
– Đáp ứng điều kiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.
Trường hợp nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân quy định tại khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 có căn hộ để bán, để cho thuê mua thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023.
Việc quản lý vận hành nhà ở quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
Ủy ban nhân dân các cấp, trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình, có trách nhiệm kiểm tra, thanh tra việc đáp ứng yêu cầu, điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở 2023.
8. Quy định cưỡng chế di dời khỏi nhà chung cư diện phải phá dỡ
Căn cứ Điều 74 Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp quá thời hạn di dời theo quyết định di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không thực hiện việc di dời thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế di dời.
Quyết định cưỡng chế di dời bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:
– Tên và địa chỉ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải cưỡng chế di dời;
– Thời gian thực hiện cưỡng chế di dời;
– Địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời;
– Phương thức cưỡng chế di dời;
– Kinh phí thực hiện cưỡng chế di dời;
– Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc thực hiện cưỡng chế di dời.
Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế di dời theo quyết định cưỡng chế di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Kinh phí cưỡng chế di dời được thực hiện như sau:
– Đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 73 Luật Nhà ở 2023 thì do ngân sách địa phương chi trả;
– Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 73 Luật Nhà ở 2023 thì được xác định trong tổng mức đầu tư dự án và do chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chi trả; chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có trách nhiệm hoàn trả kinh phí cưỡng chế di dời cho cơ quan nhà nước trong trường hợp cơ quan nhà nước đã thực hiện cưỡng chế di dời người dân ra khỏi nhà chung cư phải phá dỡ trước khi lựa chọn được chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Căn cứ điều kiện của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hỗ trợ kinh phí cưỡng chế di dời từ nguồn ngân sách địa phương theo trình tự, thủ tục của pháp luật về ngân sách nhà nước.
(Luật Nhà ở 2014 không quy định về vấn đề cưỡng chế này)
9. Chính sách ưu đãi đối với NĐT nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công
Căn cứ Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công được hưởng các ưu đãi sau đây:
– Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm d Khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023;
– Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế;
– Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội;
– Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư dự án được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh dịch vụ, thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này;
– Được vay vốn với lãi suất ưu đãi; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ;
– Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án;
– Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương ban hành cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn phù hợp với thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan;
– Ưu đãi khác theo quy định của pháp luật (nếu có).
(Hiện hành, Luật Nhà ở 2014 quy định doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn đầu tư công để cho thuê, cho thuê mua, bán thì được hưởng các ưu đãi sau đây:
– Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;
– Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán;
– Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán;
– Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí này;
– Các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.
Trên đây là một số điểm mới của Luật Nhà ở năm 2023.
VĂN BẢN TOÀN VĂN LUẬT NHÀ Ở MỚI NHẤT