Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 được dự báo sẽ tiếp tục đà tăng trưởng tích cực, được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và các cải cách chính sách từ chính phủ. Tuy nhiên, thị trường nhà ở đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Hà Nội ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ về giá, trong khi TP. Hồ Chí Minh trải qua giai đoạn ổn định hơn. Ngành bất động sản công nghiệp dự kiến sẽ có sự tăng trưởng vượt bậc nhờ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và sự dịch chuyển sản xuất toàn cầu. Ngành bất động sản thương mại đang dần phục hồi, đặc biệt là lĩnh vực bán lẻ, được hỗ trợ bởi tiêu dùng nội địa mạnh mẽ. Các khung pháp lý mới đóng vai trò quan trọng trong việc tăng cường tính minh bạch và củng cố niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường. Sự khác biệt trong diễn biến thị trường nhà ở giữa Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh cho thấy sự khác nhau về động lực cung cầu và tâm lý nhà đầu tư giữa các khu vực. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của bất động sản công nghiệp cho thấy vai trò ngày càng tăng của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Bối cảnh Kinh tế Việt Nam:
Năm 2024, Việt Nam đã đạt mức tăng trưởng GDP ấn tượng 7.09%, một trong những mức cao nhất trong khu vực. Các tổ chức quốc tế như Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) và Ngân hàng Thế giới (WB) đều đưa ra những dự báo tích cực cho năm 2025, với mức tăng trưởng dự kiến dao động từ 6.1% đến 6.8%. Oxford Economics dự báo mức tăng trưởng 6.5%, trong khi chính phủ Việt Nam đặt mục tiêu đầy tham vọng là 8%. Lạm phát năm 2024 được kiểm soát ở mức 3.6%, và dự kiến sẽ duy trì trong khoảng 3-4.5% vào năm 2025, với Tổng cục Thống kê ghi nhận mức 3.13% vào tháng 3. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% cho năm 2025, và các chuyên gia từ BIDV nhận định rằng lãi suất thấp sẽ tiếp tục là động lực cho sự phục hồi của thị trường bất động sản. Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vẫn là một yếu tố quan trọng đối với thị trường, với tổng vốn đăng ký đạt 38 tỷ USD vào năm 2024, và vốn giải ngân đạt kỷ lục 25.4 tỷ USD. Đồng Việt Nam dự kiến sẽ có sự mất giá nhẹ so với Đô la Mỹ, khoảng 3% theo dự báo của VinaCapital, tuy nhiên các dự báo khác có sự khác biệt. Sự mất giá này có thể làm cho tài sản Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và lạm phát được kiểm soát tạo nền tảng vững chắc cho sự mở rộng của thị trường bất động sản. Mục tiêu tăng trưởng tín dụng và dòng vốn FDI ổn định cho thấy niềm tin tiếp tục của nhà đầu tư, đặc biệt vào các lĩnh vực sản xuất và công nghệ cao, những lĩnh vực này gián tiếp mang lại lợi ích cho phân khúc bất động sản công nghiệp và thương mại. Sự mất giá nhẹ của VND có thể khuyến khích thêm đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản.
| Chỉ số Kinh tế Vĩ mô | Năm 2024 (Thực tế) | Năm 2025 (Dự báo) |
| Tăng trưởng GDP | 7.09% | 6.1% – 6.8% (Oxford Economics: 6.5% ) |
| Tỷ lệ Lạm phát (YoY) | 3.6% | 3% – 4.5% (Tháng 3: 3.13% ) |
| FDI (Đăng ký) | 38 tỷ USD | Khoảng 25 tỷ USD (dự kiến giải ngân) |
| FDI (Giải ngân) | 25.4 tỷ USD | – |
| Tỷ giá VND/USD (Dự kiến mất giá) | – | Khoảng 3% |
Thị trường Bất động sản Nhà ở: Xu hướng và Phân tích:
Động lực Giá tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh (Thị trường Sơ cấp và Thứ cấp):
Năm 2024, Hà Nội chứng kiến sự tăng trưởng chưa từng có về giá căn hộ, với giá sơ cấp tăng 36% và giá thứ cấp tăng 26%, gần bằng với mức giá tại TP. Hồ Chí Minh. Giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh vào quý 4 năm 2024 đạt 76 triệu VND/m2 (gần 3.000 USD), tăng gần 24% so với cùng kỳ năm trước, được thúc đẩy bởi các dự án cao cấp và hạng sang. Giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đã tăng đáng kể 22.3% so với cùng kỳ năm trước trong quý 3 năm 2024, đạt 2.547 USD/m2, với một số khu vực như Nam Từ Liêm có giá từ 65-72 triệu VND/m2. Ngược lại, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh giảm nhẹ 2.5% so với cùng kỳ năm trước trong quý 3 năm 2024, trung bình ở mức 3.148 USD/m2, cho thấy giai đoạn điều chỉnh giá. Tuy nhiên, giá trên thị trường thứ cấp tại TP. Hồ Chí Minh đã tăng tới 20% ở một số khu vực do nguồn cung hạn chế. Giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt gần 2.917 USD/m2 trong quý 4 năm 2024, tăng 8% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm trước. Sự khác biệt trong xu hướng giá cho thấy điều kiện thị trường khác nhau ở hai thành phố lớn. Hà Nội đang trải qua sự tăng giá mạnh mẽ, có thể do nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao, trong khi TP. Hồ Chí Minh đang trải qua giai đoạn điều chỉnh hoặc ổn định giá ở một số phân khúc, với các dự án cao cấp vẫn giữ mức giá cao. Thị trường thứ cấp tại TP. Hồ Chí Minh cho thấy sự phục hồi do nguồn cung mới hạn chế.
Cân bằng Cung và Cầu: Động lực Chính và Dự báo:
Hà Nội ghi nhận nguồn cung căn hộ mới cao nhất trong 5 năm vào quý 4 năm 2024, với hơn 28.700 căn hộ được ra mắt trong năm 2024, gấp 3.4 lần so với năm 2023. Hơn 30.000 căn hộ chung cư mới đã được giới thiệu tại Hà Nội trong năm 2024, với tỷ lệ hấp thụ cao khoảng 90% ở các dự án mới. Nguồn cung căn hộ mới tại TP. Hồ Chí Minh năm 2025 dự kiến khoảng 2.000 căn, thấp hơn đáng kể so với Hà Nội, với các chuyên gia dự kiến chỉ có 10.000 căn hộ mới gia nhập thị trường sơ cấp, một phần nhỏ so với nhu cầu. Khoảng 110.000 căn hộ từ 106 dự án dự kiến được phát triển tại Hà Nội từ năm 2025 trở đi, với căn hộ hạng B chiếm tỷ trọng lớn nhất (54%). TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ có thêm 8.000-9.000 căn nhà ở trong năm 2025 và khoảng 11.000 căn trong năm 2026 (dự báo của CBRE), tập trung vào phân khúc cao cấp. Nhu cầu vẫn mạnh mẽ ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, được thúc đẩy bởi tăng trưởng dân số, di cư đô thị, đô thị hóa, tầng lớp trung lưu gia tăng và các cải cách chính sách. Thị trường nhà ở đã chứng kiến hơn 47.000 giao dịch trong năm 2024 với tỷ lệ hấp thụ 72%. Hà Nội đang chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ về nguồn cung, có khả năng giảm bớt áp lực giá trong dài hạn, trong khi TP. Hồ Chí Minh đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung có thể giữ giá ở mức cao mặc dù thị trường sơ cấp hiện tại ổn định. Nhu cầu cơ bản mạnh mẽ ở cả hai thành phố đảm bảo hoạt động thị trường tiếp tục, với tỷ lệ hấp thụ cao ở Hà Nội cho thấy niềm tin của người mua.
Dự án Nhà ở Mới và Tác động của Hạ tầng:
Các dự án đô thị mới ở khu vực phía đông và phía nam TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ cải thiện nguồn cung bất động sản gắn liền với đất. Việc tuyến Metro số 1 đi vào hoạt động tại TP. Hồ Chí Minh được coi là động lực chính thúc đẩy nhu cầu thị trường, khuyến khích đầu tư vào thị trường căn hộ phía đông. Đầu tư liên tục vào mạng lưới giao thông và tiện ích đang làm cho các khu vực ngoại ô và vệ tinh ngày càng trở nên hấp dẫn đối với các dự án quy mô lớn, làm tăng giá trị bất động sản và cải thiện khả năng tiếp cận. Mô hình TOD (Phát triển Đô thị Định hướng Giao thông Công cộng), được thúc đẩy bởi tuyến Metro số 1 của TP. Hồ Chí Minh, đang đẩy nhanh sự tăng trưởng bất động sản ở các vùng ngoại ô như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Đường Vành đai 4 cũng đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư ở khu vực ngoại ô Hà Nội. Phát triển hạ tầng, đặc biệt ở vùng ven TP. Hồ Chí Minh và dọc theo các trục giao thông chính như Đường Vành đai 4, đang mở ra các khu vực mới cho các dự án nhà ở và có khả năng chuyển dịch nhu cầu ra khỏi trung tâm thành phố, thúc đẩy tăng trưởng ở các thị trường bất động sản ngoại ô.
Khả năng Chi trả và Xu hướng Tiêu dùng Thay đổi:
Khả năng chi trả vẫn là một vấn đề đáng lo ngại ở TP. Hồ Chí Minh, với doanh số bán hàng chủ yếu được thúc đẩy bởi các dự án cao cấp đẩy giá lên cao. Số lượng lựa chọn giá thấp hạn chế ở TP. Hồ Chí Minh đang khiến người mua chuyển sang các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Chính phủ khuyến khích đầu tư vào các dự án nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, với kế hoạch xây dựng ít nhất 26.200 căn nhà ở xã hội tại TP. Hồ Chí Minh vào năm 2025. Các dự án căn hộ tầm trung dự kiến sẽ là trọng tâm chính của nhu cầu nhà ở thực trong năm 2025. Có một xu hướng ngày càng tăng đối với nhà ở nhỏ gọn và giá cả phải chăng, bao gồm các căn hộ studio và căn hộ siêu nhỏ. Việc thiếu nhà ở giá rẻ ở các trung tâm đô thị lớn là một thách thức dai dẳng, có khả năng dẫn đến sự lan tỏa nhu cầu sang các khu vực lân cận và nhấn mạnh sự cần thiết của sự can thiệp của chính phủ và sự tập trung của các nhà phát triển vào phân khúc này. Sở thích của người tiêu dùng cũng đang thay đổi theo hướng các lựa chọn nhỏ gọn hơn và giá cả phải chăng hơn, phản ánh những hạn chế tài chính của nhiều người mua tiềm năng.
Thị trường Bất động sản Thương mại: Hiệu suất Ngành:
Thị trường Văn phòng: Cung, Cầu, Giá thuê và Xu hướng Tỷ lệ Lấp đầy:
Thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh chứng kiến sự tăng trưởng bền vững trong năm 2024, với tỷ lệ lấp đầy tăng lên 89%, được hỗ trợ bởi các hợp đồng thuê lớn trong lĩnh vực ICT và FIRE. Hà Nội ghi nhận mức tăng 10% so với cùng kỳ năm trước về nguồn cung văn phòng trong quý 4 năm 2024, do các dự án hạng A và B, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ xuống 82% và môi trường thuận lợi hơn cho người thuê. Nhu cầu về không gian văn phòng hạng A tại các quận trung tâm vẫn mạnh mẽ, thu hút các khách hàng quốc tế lớn trong lĩnh vực công nghệ, tài chính và dịch vụ chuyên nghiệp. Giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội đã tăng lên 876.000 VND/m²/tháng trong quý 2 năm 2024. Văn phòng xanh ưu tiên tính bền vững và sức khỏe của người thuê đang trở thành lựa chọn ưu tiên cho thuê, phản ánh sự tập trung vào không gian làm việc hiện đại, chất lượng cao. Thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh chặt chẽ hơn với tỷ lệ lấp đầy cao hơn, cho thấy nhu cầu mạnh mẽ, trong khi nguồn cung mới ở Hà Nội đang mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người thuê và có khả năng làm dịu sự tăng trưởng giá thuê. Nhu cầu ngày càng tăng đối với không gian văn phòng xanh và chất lượng cao phản ánh sở thích ngày càng cao của người thuê.
Thị trường Bán lẻ: Hiệu suất Bán hàng, Mở rộng Không gian Bán lẻ và Tác động của Thương mại Điện tử:
Tổng doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng tăng 9.3% so với cùng kỳ năm trước trong quý 4 năm 2024, với thị trường bán lẻ Việt Nam dự kiến đạt 350 tỷ USD vào năm 2025. Tổng nguồn cung không gian bán lẻ tại các thành phố lớn vẫn ổn định trong quý 4 năm 2024, với các trung tâm thương mại chiếm phần lớn nguồn cung (63%). Nguồn cung bán lẻ tại TP. Hồ Chí Minh tăng 1% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ năm trước. Nhu cầu về không gian bán lẻ trong năm 2025 sẽ được thúc đẩy bởi các thương hiệu thực phẩm và đồ uống, thời trang thể thao, thể dục và chăm sóc sức khỏe. Bán lẻ xa xỉ cũng đang mở rộng với nhiều thương hiệu toàn cầu gia nhập thị trường. Sự tăng trưởng của thương mại điện tử đang nhanh chóng thay đổi lĩnh vực bán lẻ, nhưng các hình thức bán lẻ truyền thống đang thích ứng với các tiện nghi tích hợp. Hà Nội tiếp tục củng cố vị thế là một điểm nóng bán lẻ, với các trung tâm thương mại mới dự kiến khai trương, bao gồm Hanoi Centre của Keppel vào năm 2025. Thị trường bán lẻ đang trải qua sự tăng trưởng tích cực, được thúc đẩy bởi tiêu dùng nội địa mạnh mẽ và dân số trẻ, giàu có. Mặc dù thương mại điện tử đang phát triển, không gian bán lẻ vật lý, đặc biệt là trong các trung tâm thương mại, vẫn chiếm ưu thế, với sự tập trung vào bán lẻ trải nghiệm và các tiện nghi đa dạng. Hà Nội đang nổi lên như một điểm đến bán lẻ quan trọng với nguồn cung đáng kể sắp tới.
Ngành Khách sạn: Phục hồi và Triển vọng:
Ngành du lịch đã có sự phục hồi mạnh mẽ trong năm 2024, với 17.6 triệu lượt khách quốc tế (tăng 40% so với cùng kỳ năm trước) và 8.8 triệu lượt khách quốc tế trong nửa đầu năm 2024. Thị trường khách sạn TP. Hồ Chí Minh tiếp tục phục hồi trong quý 4 năm 2024, với tỷ lệ lấp đầy cao điểm đạt 71%. Tỷ lệ lấp đầy đã cải thiện ở tất cả các hạng khách sạn. TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ đạt được sự phục hồi hoàn toàn của thị trường khách sạn vào năm 2025, được thúc đẩy bởi sự trở lại mạnh mẽ của du khách quốc tế, đặc biệt là từ các thị trường trọng điểm châu Á. Thị trường khách sạn Hà Nội cho thấy sự ổn định trong quý 2 năm 2024, với tỷ lệ lấp đầy đạt 67%. Ngành khách sạn đang cho thấy những dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi sự trở lại của du khách quốc tế. TP. Hồ Chí Minh đang dẫn đầu sự phục hồi này, với kỳ vọng đạt được sự phục hồi hoàn toàn trong năm 2025. Thị trường Hà Nội cũng ổn định, cho thấy xu hướng tích cực cho toàn ngành du lịch.
Thị trường Bất động sản Công nghiệp: Tăng trưởng và Cơ hội:
Tác động của FDI và Mở rộng Ngành Sản xuất:
Ngành công nghiệp bán dẫn đang thúc đẩy sự bùng nổ của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, với mục tiêu Việt Nam có 50.000 lao động lành nghề cho ngành này vào năm 2030. Tổng vốn FDI đăng ký đạt gần 38.23 tỷ USD vào năm 2024, bao gồm các dự án lớn trong các lĩnh vực có giá trị gia tăng cao như bán dẫn. Việt Nam vẫn là điểm đến sản xuất hàng đầu ở Đông Nam Á, hưởng lợi từ chiến lược “Trung Quốc + 1”. Sản xuất và bất động sản vẫn là những lĩnh vực thu hút FDI lớn nhất. Vốn FDI giải ngân đạt kỷ lục 25.4 tỷ USD vào năm 2024. Vị trí chiến lược và sự hỗ trợ của chính phủ Việt Nam đang thu hút FDI đáng kể, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất và công nghệ cao, thúc đẩy nhu cầu về đất và cơ sở vật chất công nghiệp. Chiến lược “Trung Quốc + 1” tiếp tục định vị Việt Nam là một trung tâm sản xuất quan trọng.
Phân tích Cung và Cầu tại các Khu Công nghiệp Trọng điểm:
Các khu công nghiệp ở miền Bắc có tỷ lệ lấp đầy trung bình 80%, trong khi miền Nam đạt 89% vào năm 2024. Miền Bắc đã hấp thụ hơn 400 ha trong năm 2024, chủ yếu nhờ các giao dịch lớn trong lĩnh vực điện tử và xe điện. Miền Nam chứng kiến sự giảm 52% về hấp thụ trong năm 2024, với các giao dịch lớn tập trung ở Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An. Tổng diện tích đất công nghiệp trên cả nước vượt quá 38.200 ha tại 203 khu công nghiệp đang hoạt động vào năm 2024. Thị trường công nghiệp miền Nam trưởng thành hơn với tỷ lệ lấp đầy cao hơn, trong khi miền Bắc đang trải qua sự tăng trưởng mạnh mẽ về nhu cầu, đặc biệt trong các lĩnh vực công nghệ cao. Sự giảm hấp thụ ở miền Nam có thể cho thấy sự thay đổi trong trọng tâm đầu tư hoặc các động lực thị trường khác cần được nghiên cứu thêm.
Xu hướng Giá thuê và Các Điểm nóng Đầu tư:
Giá thuê trung bình tại các khu công nghiệp phía Bắc đạt 137 USD/m2 cho thời gian thuê còn lại vào cuối năm 2024 (tăng 4.2% so với cùng kỳ năm trước). Giá thuê trung bình ở miền Nam đạt 175 USD/m2 (tăng 1.4% so với cùng kỳ năm trước). Khoảng cách giá thuê giữa miền Bắc và miền Nam đang dần thu hẹp. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao nhất trong ba năm vào năm 2024, với tỷ lệ lấp đầy đạt 88% ở miền Bắc và 89% ở miền Nam. Dòng vốn FDI tiếp tục dự kiến sẽ thúc đẩy tăng trưởng bất động sản công nghiệp trong năm 2025 tại các trung tâm lớn như Bình Dương và Bắc Ninh, cũng như các thị trường thứ cấp như Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh và Bình Phước. Giá thuê đang tăng ở cả miền Bắc và miền Nam, phản ánh nhu cầu mạnh mẽ. Tỷ lệ hấp thụ cao của RBF cho thấy sự ưu tiên đối với không gian công nghiệp có sẵn. Các thị trường thứ cấp đang nổi lên như những điểm nóng đầu tư tiềm năng do phát triển hạ tầng.
Chính sách Chính phủ và Bối cảnh Pháp lý:
Tác động của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản Mới:
Các luật mới có hiệu lực từ tháng 8 năm 2024 nhằm tạo ra một khung pháp lý minh bạch và có cấu trúc hơn, giải quyết những bất cập và hợp lý hóa các quy định. Luật Đất đai 2024 bãi bỏ các khung giá đất lỗi thời và tạo điều kiện cập nhật bảng giá đất hàng năm, hướng tới việc điều chỉnh giá đất phù hợp với giá thị trường. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đưa ra các yêu cầu rõ ràng hơn đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, cho phép các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài dưới 50% được đối xử tương tự như các doanh nghiệp trong nước. Luật này cũng quy định về giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với giới hạn tiền đặt cọc. Khung pháp lý mới là một bước tiến quan trọng trong việc cải thiện tính minh bạch, hợp lý hóa quy trình và tăng cường niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam. Việc nới lỏng các hạn chế đối với một số doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đặc biệt đáng chú ý trong việc thu hút đầu tư nước ngoài.
Các Biện pháp của Chính phủ nhằm Ổn định Thị trường và Thu hút Đầu tư:
Chính phủ đang xem xét các loại thuế mới đối với bất động sản, chẳng hạn như thuế đối với phần chênh lệch giữa phí sử dụng đất và giá bán, để hạn chế đầu cơ. Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tài chính xây dựng các chính sách nhằm hạn chế đầu cơ và tăng cường giám sát các dự án xây dựng. Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định các biện pháp cần thực hiện nếu giá bất động sản tăng hơn 20% trong ba tháng liên tiếp. Các nỗ lực nhằm hợp lý hóa bộ máy chính trị hướng đến việc giảm thời gian và chi phí hành chính cho các dự án bất động sản. Chính phủ khuyến khích đầu tư vào các dự án nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, với mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng đang thúc đẩy kế hoạch thành lập các sàn giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý để tăng cường tính minh bạch. Chính phủ đang tích cực thực hiện các biện pháp để đảm bảo sự ổn định của thị trường, hạn chế đầu cơ thông qua các chính sách thuế tiềm năng và cơ chế giám sát giá, đồng thời thúc đẩy phát triển bền vững trên các phân khúc khác nhau, bao gồm cả nhà ở giá rẻ, bằng cách hợp lý hóa các quy định và khuyến khích đầu tư. Sáng kiến thành lập các sàn giao dịch bất động sản cho thấy một sự thúc đẩy mạnh mẽ hướng tới tính minh bạch cao hơn của thị trường.
Phân tích Chính sách Thuế và Tác động của Chúng:
Thuế tiềm năng đối với phần chênh lệch giữa phí sử dụng đất và giá bán đang được xem xét. Các chính sách thuế nhắm vào những cá nhân sở hữu nhiều bất động sản hoặc để bất động sản trống đã được đề xuất vào cuối năm 2024. Thuế đối với bất động sản dựa trên thời gian nắm giữ đã được Bộ Tư pháp đánh giá là không khả thi. Trong khi chính phủ đang thăm dò nhiều biện pháp thuế khác nhau để kiểm soát đầu cơ, tính khả thi và việc thực hiện các chính sách này vẫn còn phải xem xét. Sự tập trung vào việc đánh thuế lợi nhuận và quyền sở hữu nhiều bất động sản cho thấy ý định nhắm mục tiêu vào các hoạt động đầu cơ.
Triển vọng của Chuyên gia và Dự báo Thị trường cho năm 2025:
Tổng hợp Dự đoán từ các Công ty Tư vấn Bất động sản Hàng đầu:
CBRE kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ có những tín hiệu phục hồi rõ ràng vào giữa năm 2025, với Hà Nội tiếp tục là trung tâm của chu kỳ nhà ở mới ở phía bắc và TP. Hồ Chí Minh cho thấy sự cải thiện đáng kể. Họ cũng dự báo giá thuê đất công nghiệp sẽ tăng 6-10% hàng năm trong giai đoạn 2024-2025. JLL dự đoán một thị trường bất động sản Việt Nam hồi sinh vào năm 2025, được thúc đẩy bởi tâm lý nhà đầu tư tích cực và chi phí vay thấp hơn, với sự tập trung vào đầu tư văn phòng chất lượng và sự phục hồi mạnh mẽ của phân khúc nhà ở. Savills nhấn mạnh triển vọng tăng trưởng tích cực cho thị trường bán lẻ Việt Nam trong năm 2025, kỳ vọng sự tăng trưởng mạnh mẽ hơn nữa trong giai đoạn 2025-2030. Knight Frank xếp Việt Nam vào top ba thị trường mới nổi trong khu vực về tăng trưởng công nghiệp và đầu tư trong năm 2025. Các công ty tư vấn bất động sản lớn đều chia sẻ một triển vọng tích cực chung cho thị trường Việt Nam trong năm 2025, dự đoán sự phục hồi và tăng trưởng tiếp tục trên các lĩnh vực khác nhau, với sự nhấn mạnh đặc biệt vào thị trường nhà ở tại Hà Nội, ngành bất động sản công nghiệp trên toàn quốc và thị trường bán lẻ được thúc đẩy bởi tiêu dùng mạnh mẽ.
Cơ hội và Rủi ro Tiềm ẩn ở các Phân khúc Khác nhau:
Các lô đất nền dự kiến sẽ mang lại lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư trong năm 2025, đặc biệt ở các vùng ngoại ô có cơ sở hạ tầng đang được cải thiện. Bất động sản công nghiệp, không gian văn phòng thương mại và bất động sản bán lẻ được dự đoán sẽ nổi lên như những lĩnh vực đầy hứa hẹn. Ngành công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục sinh lời cao do FDI và phát triển cơ sở hạ tầng. Sự mất cân bằng giữa cung và cầu bất động sản, đặc biệt là tình trạng thiếu nhà ở giá rẻ, vẫn là một thách thức lớn. Sự phát triển chậm chạp của cơ sở hạ tầng đô thị và sự chậm trễ trong quy hoạch đặt ra những rào cản. Chi phí xây dựng ngày càng tăng và việc tuân thủ các quy định có thể gây ra những thách thức cho các nhà phát triển. Mặc dù nhiều phân khúc mang lại cơ hội sinh lời cao, đặc biệt là trong lĩnh vực đất nền và bất động sản công nghiệp, sự mất cân bằng cung cầu dai dẳng trong phân khúc nhà ở giá rẻ và những hạn chế về cơ sở hạ tầng là những rủi ro chính cần được nhà đầu tư và nhà hoạch định chính sách xem xét cẩn thận để đạt được sự tăng trưởng bền vững.
Biến động Thị trường Khu vực và Thông tin Chi tiết về Đầu tư:
Hà Nội dự kiến sẽ vẫn là một thị trường cốt lõi với nguồn cung căn hộ đáng kể. Giá căn hộ tại Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong suốt năm 2025. Thị trường nhà ở TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ có sự cải thiện đáng kể so với năm 2024, với phân khúc căn hộ dẫn đầu sự phục hồi. Giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh có thể tăng 5-7% trong năm 2025. Các khu vực ngoại ô và vệ tinh xung quanh các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang ngày càng trở nên hấp dẫn đối với các dự án phát triển do cơ sở hạ tầng được cải thiện và chi phí đất đai có khả năng thấp hơn. Miền Trung Việt Nam, với Đà Nẵng đi đầu, dự kiến sẽ vẫn là một điểm nóng, đặc biệt đối với các dự án có vị trí đắc địa, tiện nghi toàn diện và giá cả cạnh tranh. Các thành phố và khu vực khác nhau có những đặc điểm cung cầu riêng và chịu ảnh hưởng của các dự án hạ tầng cụ thể và các yếu tố kinh tế địa phương. Hà Nội với sự tăng trưởng mạnh mẽ về giá và nguồn cung cho thấy một thị trường sôi động. Sự phục hồi và tiềm năng tăng giá của TP. Hồ Chí Minh cho thấy một thị trường đang trên đà phát triển. Các khu vực ngoại ô mang đến cơ hội đầu tư giá cả phải chăng hơn và tiềm năng tăng trưởng cao do cải thiện hạ tầng. Miền Trung Việt Nam đang thể hiện là một thị trường đầy hứa hẹn, đặc biệt cho bất động sản liên quan đến du lịch.
Kết luận:
Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 dự kiến sẽ duy trì triển vọng tích cực, được hỗ trợ bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô vững chắc, môi trường pháp lý ngày càng được cải thiện và dòng vốn đầu tư nước ngoài gia tăng. Các xu hướng và dự báo chính cho thấy sự tăng trưởng tiếp tục trong các lĩnh vực nhà ở (giá tăng ở Hà Nội, ổn định và tiềm năng tăng trưởng ở TP. Hồ Chí Minh), thương mại (phục hồi dần ở văn phòng và tăng trưởng mạnh mẽ ở bán lẻ) và công nghiệp (mở rộng mạnh mẽ nhờ sự dịch chuyển sản xuất). Các nhà đầu tư có thể tìm thấy cơ hội hấp dẫn ở nhiều phân khúc khác nhau, bao gồm đất nền, bất động sản công nghiệp và các dự án thương mại và nhà ở được lựa chọn. Tuy nhiên, cần lưu ý những thách thức hiện tại như vấn đề khả năng chi trả ở các thành phố lớn và nhu cầu tiếp tục phát triển cơ sở hạ tầng. Để điều hướng thành công thị trường bất động sản Việt Nam, việc cập nhật thông tin về các thay đổi chính sách, đặc biệt là các quy định liên quan đến sử dụng đất, quyền sở hữu nước ngoài và thuế, cũng như theo dõi chặt chẽ các chỉ số kinh tế vĩ mô và động lực thị trường khu vực là rất quan trọng. Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 mang đến một bức tranh đầu tư hấp dẫn với tiềm năng tăng trưởng đáng kể trên nhiều lĩnh vực và khu vực. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tiến hành thẩm định kỹ lưỡng, xem xét các biến động thị trường khu vực, xu hướng theo ngành và các rủi ro tiềm ẩn liên quan đến khả năng chi trả, cơ sở hạ tầng và các thay đổi pháp lý để đưa ra các quyết định sáng suốt và tận dụng các cơ hội. Sự tăng trưởng của thị trường được củng cố bởi các yếu tố kinh tế cơ bản vững chắc và một môi trường pháp lý ngày càng hỗ trợ, nhưng thành công đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về các phân khúc thị trường và động lực khu vực khác nhau.
Nguồn: Tổng hợp bởi AI – Batdongsan.bid