Bạn đang thắc mắc về các phương pháp định giá đất mà Chính phủ đã ban hành theo Luật Đất đai hiện hành cụ thể như thế nào để bạn tham khảo và áp dụng trong việc tự định giá bất động sản của chính mình?
Dưới đây là đoạn trích nguyên văn Luật Đất đai 2024 liên quan và khái quát các phương pháp để bạn đọc nắm rõ. Cụ thể, tại Điều 158 Mục 2 – Giá đất – quy định:
Điều 158. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất
1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;
b) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;
c) Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;
d) Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;
đ) Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
2. Căn cứ định giá đất bao gồm:
a) Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
b) Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
c) Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;
d) Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;
đ) Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất
3. Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất quy định tại điểm c khoản 2 Điều này bao gồm:
a) Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;
b) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
c) Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất quy định tại điểm a và điểm b khoản này;
d) Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.
4. Thông tin giá đất đầu vào quy định tại các điểm a, b và c khoản 3 Điều này là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất quy định tại khoản 2 Điều 91 và khoản 3 Điều 155 của Luật này trở về trước.
Việc sử dụng thông tin được thu thập quy định tại khoản này ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.
5. Các phương pháp định giá đất bao gồm:
a) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;
b) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;
c) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;
đ) Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
6. Trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định như sau:
a) Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;
b) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
c) Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án;
d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
7. Các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 5 Điều này được sử dụng để xác định giá đất cụ thể và xây dựng bảng giá đất.
8. Trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất tại các điểm a, b và d khoản 5 Điều này để xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong bảng giá đất.
9. Việc lựa chọn phương pháp định giá đất do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định.
10. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Dựa trên nguyên văn Luật Đất đai mới nhất đã ban hành, chúng ta có thể khái quát các nội dung về phương pháp định giá đất như sau để dễ nhớ và thuận tiện nghiên cứu áp dụng. Trong các bài viết tiếp theo chúng tôi sẽ trình bày chi tiết từng phương pháp để chia sẻ và thảo luận cùng bạn đọc trên batdongsan.bid, nhằm làm rõ hơn các kỹ thuật định giá nhà đất hiện tại.
Sau đây là nội dung khái quát về các phương pháp:
1. Phương pháp so sánh
Đặc điểm: Dựa trên việc so sánh giá của các thửa đất tương tự, đã được giao dịch hoặc đấu giá thành công.
Điều kiện áp dụng:
Cần có tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích sử dụng và các yếu tố ảnh hưởng đến giá.
Các giao dịch phải minh bạch và người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
2. Phương pháp thu nhập
Đặc điểm: Tính giá đất dựa trên thu nhập ròng bình quân hàng năm từ đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm.
Điều kiện áp dụng:
Áp dụng cho đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Đất phải có khả năng xác định rõ ràng thu nhập và chi phí sử dụng.
3. Phương pháp thặng dư
Đặc điểm: Xác định giá đất dựa trên tổng doanh thu ước tính từ dự án phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Điều kiện áp dụng:
Áp dụng cho đất để thực hiện dự án đầu tư.
Dự án cần có thông tin rõ ràng về doanh thu và chi phí.
4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Đặc điểm: Tính giá đất dựa trên bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh được xác định.
Điều kiện áp dụng:
Dùng để tính giá đất cụ thể khi Nhà nước thu hồi đất.
Áp dụng khi các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng và đã có giá trong bảng giá đất.
5. Phương pháp khác
Đặc điểm: Chính phủ có thể quy định thêm phương pháp khác chưa được liệt kê.
Điều kiện áp dụng: Phải được Ủy ban Thường vụ Quốc hội đồng ý.
Một số lưu ý quan trọng:
Trường hợp giá đất thấp hơn bảng giá đất:
Khi kết quả định giá bằng các phương pháp (so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh) thấp hơn giá trong bảng giá đất, sẽ sử dụng giá đất trong bảng giá.
Quyền quyết định phương pháp:
Tổ chức thực hiện định giá đề xuất phương pháp, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định.
Bạn có thể thao khảo Toàn văn về Luật Đất đai hiện hành tại đây: Xem chi tiết
Mấu chốt căn cứ để thiết lập các phương pháp định giá đất vẫn là Giá đất thị trường.
Nhưng giá đất thị trường cụ thể như thế nào? Đây sẽ là chủ đề cho bài viết kế tiếp của chúng tôi, mời các bạn đón đọc.
BatDongSan.Bid