Hiện tại, dù Luật Đất Đai 2024 đã ban hành hơn một năm nhưng vẫn có nhiều ý kiến tranh luận về vấn đề bảng giá đất. Dưới đây là bài viết phân tích Ưu Nhược điểm cũng như các kịch bản có thể xảy ra nếu áp dụng phương pháp định giá đất trên thị trường sơ cấp theo Nguyên tắc thị trường hay để Nhà nước hoàn toàn quyết định bảng giá.
Bốn kịch bản có thể xảy ra khi Nhà nước đứng ra định giá đất
1. Giá đất ổn định, giảm sốt đất — nhưng chậm bám thị trường
Tác động tích cực:
- Giá đất ổn định hơn, hạn chế đầu cơ thổi giá.
- Dự án đầu tư công dễ triển khai hơn vì giảm tình trạng khiếu kiện về đền bù.
- Thị trường bớt hỗn loạn do không bị kéo theo các giao dịch “ảo”.
Tác động tiêu cực:
- Giá Nhà nước đưa ra có thể chậm phản ánh biến động thị trường.
- Doanh nghiệp e dè vì không chắc giá Nhà nước cao hay thấp hơn giá thực.
- Nguy cơ tụt hậu so với thực tế nếu dữ liệu không minh bạch hoặc chậm cập nhật.
2. Giảm xung đột và khiếu kiện khi thu hồi đất
Lợi ích:
- Khi Nhà nước định giá, có thể xây dựng quy trình thống nhất toàn quốc → giảm khác biệt giữa các tỉnh.
- Người dân bớt cảm giác “bị ép giá”.
- Giả sử quy trình định giá được giám sát chặt chẽ, minh bạch, các khiếu kiện kéo dài sẽ giảm đáng kể.
Rủi ro:
- Nếu giá Nhà nước vẫn thấp hơn giá thị trường quá xa, tranh chấp vẫn tiếp diễn.
- Những khu vực “nóng” có thể bị phản ứng mạnh nếu giá đền bù không thay đổi mà thị trường tăng mạnh.
3. Nguy cơ phát sinh tham nhũng hoặc cơ chế “xin – cho” nếu thiếu minh bạch
Đây là mặt trái được nhiều chuyên gia lo ngại.
Nguy cơ:
- Khi một cơ quan Nhà nước có quyền quyết định toàn bộ giá đất, rủi ro “cài cắm”, “nâng – hạ giá” có thể xuất hiện nếu không có giám sát độc lập.
- Doanh nghiệp dễ rơi vào tình huống phải vận động hành lang để có mức giá thuận lợi.
- Nếu dữ liệu đất đai chưa đầy đủ, quyết định giá dễ mang tính chủ quan.
Điều kiện để tránh rủi ro:
- Cơ sở dữ liệu giá đất công khai, cập nhật tự động.
- Quy trình định giá có kiểm toán độc lập hoặc hội đồng phản biện.
- Mỗi quyết định giá phải giải trình được bằng dữ liệu, không dựa cảm tính.
4. Nhà nước định giá → thị trường vẫn tự vận hành theo giá khác
Đây là kịch bản nhiều quốc gia từng gặp.
Nếu bảng giá Nhà nước thấp hơn hoặc cao hơn giá thị trường quá nhiều thì:
Hệ quả có thể xảy ra:
- Xuất hiện “hai giá đất” như xưa nay:
- giá Nhà nước (phục vụ thuế, đền bù)
- giá giao dịch thực tế (người dân mua bán)
- Giao dịch có thể bị đẩy vào “thỏa thuận miệng” để né thuế.
- Nhà nước thất thu lớn về thuế nếu giá quy định thấp hơn thực tế.
Kết luận của kịch bản 4:
Nếu muốn tránh thất bại kiểu “hai giá”, Nhà nước cần xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường chuẩn xác, cập nhật liên tục — để giá ban hành tiệm cận tối đa giá trị thật.
Tổng kết nhanh
Nếu Việt Nam chọn phương án Nhà nước định giá đất, kết quả cuối cùng phụ thuộc vào mức độ minh bạch dữ liệu và cơ chế giám sát:
- Làm tốt → giá ổn định, công bằng, chống đầu cơ, thị trường bền vững.
- Làm chưa tốt → tái lập “hai giá”, tạo kẽ hở cho tham nhũng, méo mó thị trường.
Bốn kịch bản khi Việt Nam định giá đất theo thị trường
1. Giá đất phản ánh đúng giá trị thật hơn — minh bạch hơn
Tác động tích cực:
- Giá đất được xác lập dựa trên cung – cầu thực tế, phản ánh đúng giá trị từng khu vực.
- Thị trường dễ thu hút nhà đầu tư vì tính dự đoán cao, ít sự can thiệp hành chính.
- Hạn chế “hai giá”, giảm gian lận thuế nếu giao dịch được số hóa, ghi nhận đầy đủ.
Điều kiện để đạt hiệu quả:
- Cơ sở dữ liệu giao dịch phải minh bạch, cập nhật liên tục.
- Toàn bộ giao dịch phải qua hệ thống số, chống che giấu giá bán.
2. Nguy cơ sốt đất và đầu cơ nếu dữ liệu yếu và giám sát kém
Đây là mặt trái lớn nhất.
Rủi ro:
- Nếu để thị trường tự xác lập giá nhưng dữ liệu không đầy đủ, đầu cơ có thể “thổi giá” mạnh.
- Những nhóm môi giới mũ đen, cò cánh đen có thể lợi dụng để tạo giá ảo, thao túng kỳ vọng thị trường.
- Người dân trở thành nạn nhân khi giá đất tăng không dựa trên giá trị thực, gây mất kiểm soát.
Bằng chứng thực tế:
- Hầu hết các cơn sốt đất 10–20 năm qua đều bắt nguồn từ giao dịch ảo và thông tin nhiễu.
3. Giá bồi thường khi thu hồi đất sẽ cao hơn — áp lực lên ngân sách và doanh nghiệp
Nếu “giá thị trường” trở thành chuẩn đền bù:
Tác động:
- Người dân được hưởng lợi nhiều hơn khi Nhà nước thu hồi đất, vì giá bồi thường sát giá giao dịch.
- Tuy nhiên, chi phí đền bù tăng cao có thể khiến các dự án đầu tư công đội vốn mạnh.
- Doanh nghiệp tư nhân (đặc biệt là bất động sản) sẽ chịu chi phí đầu vào cao hơn → có thể tăng giá sản phẩm, gây áp lực lan tỏa sang toàn thị trường.
Hai chiều tác động:
- Người dân hưởng lợi
- Doanh nghiệp và ngân sách chịu áp lực
4. Sự phân hóa mạnh mẽ giữa các vùng — có nơi bùng nổ, có nơi bị bỏ lại
Khi áp dụng giá thị trường:
Dễ xảy ra tình trạng:
- Các đô thị lớn (Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng) giá đất tăng mạnh vì cầu cao.
- Các tỉnh nghèo, vùng xa không thu hút được đầu tư vì giá đất không hấp dẫn.
- Khoảng cách phân hóa càng lớn, dẫn đến bất bình đẳng trong phát triển.
Tác động dài hạn:
- Nhà nước phải có cơ chế cân bằng lại để tránh việc “địa phương giàu càng giàu, địa phương nghèo càng tụt hậu”.
Tổng kết nhanh
Nếu Việt Nam định giá đất theo thị trường:
- Ưu điểm: minh bạch, sát thực tế, thu hút đầu tư, giảm “hai giá”.
- Nhược điểm: nguy cơ sốt đất, tăng đầu cơ, chi phí bồi thường tăng mạnh, thị trường dễ biến động.
Và quan trọng nhất: nếu thiếu dữ liệu chuẩn, mô hình giá thị trường sẽ tạo ra giá ảo, gây méo mó nghiêm trọng hơn cả mô hình giá Nhà nước.
So sánh hai mô hình định giá đất: Nhà nước định giá vs. Thị trường định giá
| Tiêu chí | Nhà nước định giá | Thị trường định giá |
|---|---|---|
| 1. Mức độ minh bạch | Phụ thuộc vào quy trình hành chính; dễ minh bạch nếu công khai dữ liệu nhưng cũng dễ mơ hồ nếu thiếu giám sát. | Rất minh bạch nếu dữ liệu giao dịch đầy đủ; nhưng dễ bị làm giá nếu dữ liệu yếu. |
| 2. Nguy cơ bị thao túng | Có thể bị thao túng bởi nhóm lợi ích nếu quyền định giá tập trung; rủi ro “xin – cho”. | Bị đầu cơ và môi giới mũ đen/cò cánh đen thao túng nếu thị trường thiếu giám sát. |
| 3. Khả năng phản ánh đúng giá trị thực | Chậm phản ánh biến động; dễ lệch xa giá thực nếu cập nhật không kịp. | Sát giá trị thật nếu dựa trên dữ liệu giao dịch chính xác và thường xuyên. |
| 4. Ổn định thị trường | Ổn định hơn, ít biến động đột ngột. | Biến động mạnh hơn, dễ xảy ra sốt đất. |
| 5. Chi phí bồi thường khi thu hồi đất | Thấp hơn → giảm áp lực ngân sách và doanh nghiệp. | Cao hơn → tăng chi phí đầu tư công và giá thành dự án. |
| 6. Nguy cơ xuất hiện “hai giá” | Dễ xảy ra nếu giá Nhà nước thấp hơn giá thực tế. | Giảm “hai giá” nếu mọi giao dịch được ghi nhận đúng giá. |
| 7. Thu hút đầu tư | Dễ dự đoán nhưng không hấp dẫn nếu giá quá cứng nhắc. | Tốt hơn vì giá bám sát thị trường; nhưng tâm lý doanh nghiệp có thể lo biến động giá. |
| 8. Tác động đến người dân | Người dân có thể thiệt nếu giá bồi thường thấp hơn thị trường. | Người dân được lợi hơn khi giá đền bù cao. |
| 9. Công bằng giữa các khu vực | Hỗ trợ cân bằng phát triển nếu Nhà nước tính toán tốt. | Có thể tạo phân hóa mạnh giữa đô thị và nông thôn. |
| 10. Rủi ro hệ thống | Rủi ro hành chính, tham nhũng, định giá sai. | Rủi ro bong bóng giá, sốt đất, đầu cơ hàng loạt. |
Kết luận ngắn gọn
Nhà nước định giá
- Ổn định, dễ quản lý, giảm sốt đất.
− Nhưng chậm cập nhật và dễ tạo ra “hai giá”.
Thị trường định giá
- Sát thực tế, minh bạch hơn nếu có dữ liệu chuẩn.
− Nhưng dễ bị đầu cơ thao túng nếu thiếu giám sát.
Cả hai mô hình đều có ưu – nhược rõ ràng. Điều quan trọng nhất không phải “chọn mô hình nào”, mà là xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai minh bạch, cập nhật theo thời gian thực. Đây mới là điều quyết định giá đất có phản ánh đúng giá trị thật hay không.
Batdongsan.bid