Khi thị trường bất động sản tại Việt Nam bắt đầu phát triển mạnh từ những năm 1990, vai trò trung gian trở nên phổ biến. Các “cò” xuất hiện với mục đích kết nối người mua và người bán, nhưng không phải lúc nào cũng hoạt động minh bạch.
Thuật ngữ “Cò đất” càng phổ biến hơn để chỉ những người môi giới bất động sản không chuyên nghiệp, thường xuyên sử dụng chiêu trò để ép giá, thổi giá hoặc cung cấp thông tin sai lệch, gây nhiều hậu quả tiêu cực đến xã hội. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, “cò đất” có thể đóng vai trò trung gian giúp người mua và người bán kết nối nhanh hơn, nhất là ở các vùng nông thôn, nơi thông tin còn hạn chế.
Từ đó, những tính từ chỉ màu sắc “Đen & Trắng” được thêm vào các thuật ngữ phổ biến để mô tả tính chất một cách khách quan hơn trong lĩnh vực trung gian, như “Môi giới mũ đen & trắng”, “Cò cánh trắng & đen” mà batdongsan.bid đã xây dựng và giới thiệu khái niệm trong các bài viết trước.
Trong cấp độ phân chia của chúng tôi, bạn đọc cần nắm sự so sánh giữa “cò cánh đen” và “môi giới mũ đen” để làm rõ sự khác biệt trong hành vi và tác động của từng nhóm.
Môi giới mũ đen: Tạo ảnh hưởng rộng lớn hơn, thường liên quan đến cả dự án, gây hệ lụy lớn hơn cho cộng đồng. Đây là đối tượng chính quy, mang tính tổ chức.
Cò cánh đen: Tác động mạnh ở cấp độ cá nhân (lừa từng người mua/bán cụ thể). Đây là đối tượng không chính quy, mang tính cá nhân và hội nhóm tự phát.
Cò cánh đen và môi giới mũ đen thao túng thị trường là một vấn đề lớn tại Việt Nam. Trong bài “Đâu là gốc rễ của thuật ngữ Cò mồi, Cò đất?”, chúng tôi có liệt kê sơ bộ và đề cập sẽ chia sẻ riêng một bài viết về Cách thức đối phó, sau đây là nội dung chi tiết thảo luận đối với 8 chiêu trò phổ biến của Cò cánh đen, bài viết sau sẽ đề cập đến Môi giới mũ đen.
Đặt vấn đề:
Cò cánh đen là thuật ngữ để chỉ các cá nhân làm nghề môi giới bất động sản nhỏ lẻ, nhưng dùng chiêu trò gian dối nhằm trục lợi.
Các hoạt động của họ không chỉ ảnh hưởng xấu đến người mua và bán mà còn làm méo mó thị trường bất động sản.
8 chiêu trò cò cánh đen, biểu hiện thực tế và cách đối phó:
1. Thổi giá tạo sốt ảo
Chiêu trò:
Cò cánh đen thổi phồng thông tin về khu vực như “sắp lên thành phố”, “sắp có dự án lớn”, nhằm tạo cảm giác khan hiếm và khiến giá đất tăng đột biến.
Biểu hiện:
Thường dùng các cụm từ như:
“Anh/chị không mua ngay bây giờ, giá sẽ tăng gấp đôi trong 1 tháng.”
“Dự án đang hot lắm, không nhanh là không còn.”
Ví dụ minh họa: Một nhóm cò cánh đen tung tin đồn rằng khu vực đất ở ngoại ô Hà Nội chuẩn bị có dự án khu đô thị lớn, khiến giá đất tăng gấp đôi chỉ trong một tháng. Nhiều người đổ xô mua, nhưng sau đó phát hiện không có dự án nào và giá đất nhanh chóng giảm mạnh.
Cách đối phó:
Kiểm tra thực tế: Liên hệ cơ quan quản lý địa phương (Sở Tài nguyên Môi trường) để xác minh thông tin quy hoạch.
So sánh giá: Dò giá từ nhiều nguồn như hàng xóm, nền tảng truyền thông chính chủ uy tín.
Nguyên tắc: Không đặt cọc nếu chưa xác minh rõ.
2. Bán đất không rõ pháp lý hoặc đất tranh chấp
Chiêu trò:
Sử dụng giấy tờ giả mạo hoặc bán đất qua “vi bằng” để lách luật, hoặc thậm chí bán đất đang tranh chấp.
Biểu hiện:
Giá bán thấp hơn thị trường kèm theo lời cam kết “pháp lý ổn thỏa”.
Né tránh việc công chứng hoặc kiểm tra giấy tờ sổ đỏ.
Ví dụ minh họa: Anh A mua một mảnh đất qua cò với giá rẻ hơn thị trường 20%. Sau khi đặt cọc, anh phát hiện đất này đã bị thế chấp ngân hàng và không thể sang tên. Khi anh liên hệ cò thì người này đã chặn số.
Cách đối phó:
Kiểm tra sổ đỏ: Đòi xem bản gốc và đối chiếu tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Tuyệt đối tránh: Không mua bán qua hình thức “vi bằng”, giấy tay.
3. Ép giá người bán trong tình thế khó khăn
Chiêu trò:
Lợi dụng sự cần tiền của người bán, cò ép giá thấp hơn giá trị thực tế rồi bán lại với giá cao để hưởng chênh lệch lớn.
Biểu hiện:
Thường xuyên đưa ra các lý do tiêu cực như:
“Khu này khó bán lắm.”
“Đất này pháp lý phức tạp, chỉ tôi mới xử lý được.”
Ví dụ minh họa: Chị B cần bán đất gấp để xoay tiền kinh doanh. Một cò cánh đen đến trả giá rất thấp, viện lý do đất “không ai muốn mua”. Sau khi ép chị B bán rẻ, người này bán lại ngay lập tức với giá gấp đôi, thu lời hàng trăm triệu đồng.
Cách đối phó:
Dò giá thị trường: Tự định giá tài sản qua nhiều nguồn để nắm giá trị thực tế.
Đăng tin chính chủ: Sử dụng các nền tảng minh bạch theo hình thức đăng tin miễn trung gian, miễn đăng nhập thực sự để tiếp cận người mua trực tiếp và nhanh chóng. Đây cũng là tiêu chí truyền thông của batdongsan.bid chúng tôi.
4. Mạo danh người mua để ép giá hoặc gây nhiễu
Chiêu trò:
Một nhóm cò liên kết giả làm người mua, trả giá thấp đồng loạt để khiến người bán hoang mang.
Biểu hiện:
Nhiều người liên hệ cùng lúc nhưng chỉ đưa ra mức giá thấp hoặc ngắt liên lạc khi bạn muốn thương lượng.
Ví dụ minh họa: Anh C đăng bán đất trên mạng, nhiều người liên hệ trả giá nhưng tất cả đều thấp hơn giá trị thật. Sau vài ngày, một người tự nhận “cò chuyên nghiệp” liên hệ, hứa bán giúp với giá cao nhưng yêu cầu anh chia hoa hồng lớn. Thực tế, đây là nhóm cò cấu kết với nhau để ép giá.
Cách đối phó:
Kiểm soát thông tin: Chỉ chia sẻ thông tin cần thiết, tránh để lộ lý do bán gấp.
Kiên định giá: Dựa trên giá trị thực tế đã nghiên cứu trước, giữ vững lập trường.
5. Đánh tráo lô đất trong giao dịch
Chiêu trò:
Khi xem đất, họ dẫn bạn đến một lô đẹp. Đến khi giao dịch, lô đất được thay thế bằng một lô khác xấu hơn hoặc không có giá trị tương đương.
Biểu hiện:
Lảng tránh khi bạn yêu cầu xác định vị trí cụ thể trên bản đồ quy hoạch.
Ví dụ minh họa: Cô D đi xem một mảnh đất với vị trí đẹp gần trung tâm. Khi đến ký hợp đồng, cò đưa sổ đỏ của một lô khác nằm sâu trong hẻm, khó tiếp cận. Vì không kiểm tra kỹ, cô vô tình mua phải lô đất không như ý muốn.
Cách đối phó:
Đo đạc kỹ lưỡng: Đảm bảo vị trí trên giấy tờ trùng khớp với thực tế.
Hợp đồng rõ ràng: Ghi rõ ràng thông tin chi tiết về vị trí, diện tích trong hợp đồng.
6. Thu phí môi giới ảo từ cả người mua và bán
Chiêu trò:
Lừa cả người bán và người mua bằng cách thu phí môi giới cao hơn mức thỏa thuận hoặc tạo các khoản phí phát sinh không rõ ràng.
Biểu hiện:
Không minh bạch trong báo giá dịch vụ.
Yêu cầu chuyển khoản trước khi giao dịch hoàn tất.
Ví dụ minh họa: Anh E, người bán, đã trả 2% giá trị hợp đồng cho cò sau khi giao dịch thành công. Nhưng cùng lúc, người mua cũng phải trả thêm 3% phí môi giới cho cò. Tổng cộng cò hưởng 5% hoa hồng mà không hề minh bạch.
Cách đối phó:
Hợp đồng dịch vụ: Làm rõ mức phí và điều khoản trước khi sử dụng dịch vụ.
Thanh toán: Chỉ trả phí khi giao dịch hoàn tất.
7. Hứa hẹn “bao” thủ tục pháp lý
Chiêu trò:
Cam kết xử lý mọi thủ tục pháp lý nhanh gọn để lấy lòng tin, nhưng thực tế là sử dụng các phương pháp bất hợp pháp hoặc gây rắc rối sau này.
Biểu hiện:
Thường xuyên nói: “Cứ giao cho tôi, mọi thủ tục đều ổn.”
Không cho bạn tham gia vào quá trình xử lý giấy tờ.
Ví dụ minh họa: Một cò cánh đen cam kết làm sổ đỏ trong vòng một tháng với giá dịch vụ 50 triệu đồng. Sau khi nhận tiền, người này biến mất, để lại chủ đất vướng vào hàng loạt vấn đề pháp lý.
Cách đối phó:
Chủ động kiểm tra: Luôn có mặt trong mọi bước thủ tục.
Thuê luật sư: Nhờ luật sư hỗ trợ nếu giao dịch phức tạp.
8. Kéo dài thời gian giao dịch để hưởng lợi
Chiêu trò:
Lôi kéo người mua hoặc bán ký kết thỏa thuận dài hạn để trục lợi từ việc thay đổi giá đất.
Biểu hiện:
Đưa ra nhiều lý do để trì hoãn việc hoàn tất giao dịch.
Ví dụ minh họa: Chị G ký hợp đồng bán đất với một cò, nhưng người này liên tục trì hoãn việc hoàn tất giao dịch, viện cớ người mua cần thêm thời gian. Trong thời gian này, cò âm thầm tìm cách bán lại đất với giá cao hơn để hưởng chênh lệch.
Cách đối phó:
Đặt thời hạn cụ thể: Ghi rõ thời gian giao dịch trong hợp đồng đặt cọc.
Phạt hợp đồng: Đưa ra điều khoản phạt nếu bên môi giới làm chậm trễ.
Khuyến nghị:
Tự trang bị kiến thức: Hiểu rõ các quy định pháp luật và thủ tục bất động sản.
Chọn nền tảng uy tín: Đăng tin hoặc tìm hiểu trên các trang web truyền thông chính chủ không trung gian thật sự để tránh tiếp xúc với cò cánh đen.
Xây dựng cộng đồng minh bạch: Hợp tác với các môi giới mũ trắng hoặc tổ chức chuyên nghiệp để đảm bảo an toàn giao dịch.
Tạm kết bài viết:
Cò cánh đen không chỉ tác động tiêu cực đến cá nhân giao dịch mà còn làm xấu môi trường kinh doanh bất động sản. Bằng cách nắm rõ các chiêu trò, biểu hiện và cách đối phó cụ thể, mỗi người có thể tự bảo vệ mình và góp phần vào việc làm trong sạch thị trường.
BatDongSan.Bid
Leave a Reply