Một cuộc tranh luận lớn, kéo dài nhiều thập kỷ, và giờ Việt Nam buộc phải trả lời.

Không nhiều chính sách tạo ra ảnh hưởng sâu rộng như định giá đất.
Nó chạm vào quyền tài sản của hàng chục triệu người dân; tác động đến ngân sách Nhà nước; quyết định khả năng thành công của hàng nghìn dự án đầu tư công; và ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ minh bạch của một trong những thị trường nhạy cảm nhất Việt Nam: bất động sản.

Chính vì vậy, câu hỏi đặt ra không hề đơn giản:
Giá đất sơ cấp nên để Nhà nước quyết định, hay để thị trường hình thành?

Nếu chọn Nhà nước — chính sách phải công bằng, minh bạch và cập nhật.
Nếu chọn thị trường — phải xây dựng một hệ thống dữ liệu giao dịch chính xác, công khai và chống thao túng.

Ở cả hai hướng, sai lầm đều có thể tạo ra hệ quả kéo dài hàng chục năm.

Bài viết này phân tích thấu đáo hai mô hình đang được Việt Nam cân nhắc, dưới góc nhìn của một người dân, một nhà quan sát và một người làm nội dung muốn góp phần làm thị trường minh bạch hơn.

1. Nhà nước định giá: Ưu điểm rõ, thách thức không hề nhỏ

Việt Nam đã quen với cách làm này trong nhiều năm.
Ưu điểm không thể phủ nhận:

Ổn định – Dễ quản lý – Ít sốt đất

Khi Nhà nước ban hành bảng giá, thị trường có một “neo giá” để tham chiếu.
Giá đất ít biến động đột ngột, giảm hiện tượng đẩy giá, thổi giá khi có tin đồn.

Hạn chế đầu cơ

Nhà đầu cơ không thể dễ dàng “tự tạo giá” khi Nhà nước có khung giá rõ ràng.

Dự án đầu tư công thuận lợi hơn

Đền bù, giải phóng mặt bằng dựa trên đơn giá thống nhất giúp giảm xung đột.

Tuy nhiên, mặt trái cũng rõ ràng:

Chậm bám thị trường

Nhà nước khó cập nhật giá theo nhịp thị trường.
Đến khi bảng giá điều chỉnh, thị trường đã… chạy trước vài năm.

Nguy cơ “hai giá” trầm trọng

Một giá trên hợp đồng (để nộp thuế).
Một giá thực tế giữa người mua – bán.
Nhà nước thất thu, thị trường méo mó.

Nguy cơ cơ chế “xin – cho”

Một nhóm có quyền quyết định giá → nguy cơ nảy sinh lợi ích nhóm.

Kết luận mô hình 1:
Nhà nước định giá giúp thị trường ổn định, nhưng dễ chậm nhịp và tiềm ẩn rủi ro chủ quan nếu thiếu minh bạch.

2. Thị trường định giá: Minh bạch hơn, nhưng rủi ro cũng lớn hơn

Đây là xu hướng của nhiều nền kinh tế phát triển: giá đất do cung – cầu quyết định.

Ưu điểm rõ ràng:

• Giá phản ánh đúng giá trị thật
• Giao dịch minh bạch hơn nếu được số hóa
• Dễ thu hút đầu tư vì tránh được sự can thiệp hành chính

Tuy nhiên:

Dễ tạo sốt đất nếu thiếu dữ liệu thật

Tại Việt Nam, chỉ cần một tin đồn quy hoạch đã đủ tạo ra hàng loạt giao dịch ảo.
Nếu để thị trường xác lập giá mà không có dữ liệu minh bạch, thị trường lập tức rơi vào vòng xoáy:

“Cò thổi – môi giới mũ đen lan tin – nhà đầu cơ hùa theo – người dân hoảng loạn – giá đất bùng lên.”

Chi phí đền bù tăng mạnh

Ngân sách đội lên, dự án chậm lại.

Phân hóa mạnh giữa các khu vực

Hà Nội, TP.HCM → giá tăng nhanh, hút hết vốn.
Vùng xa → kém hấp dẫn, dễ bị bỏ lại.

Kết luận mô hình 2:
Thị trường định giá chỉ hiệu quả khi có hệ sinh thái dữ liệu minh bạch.
Nếu không, đầu cơ sẽ thắng, người dân thua.

3. Bảng so sánh 10 tiêu chí — nhìn thẳng vào sự thật

Tiêu chí	Nhà nước định giá	Thị trường định giá
Minh bạch	Có thể minh bạch, nhưng phụ thuộc con người	Minh bạch nếu dữ liệu chuẩn
Nguy cơ bị thao túng	Rủi ro “xin – cho”	Rủi ro đầu cơ, thổi giá
Phản ánh giá trị thật	Chậm	Nhanh – sát thực tế
Ổn định	Cao	Biến động mạnh
Đền bù thu hồi đất	Thấp	Cao
“Hai giá đất”	Dễ xuất hiện	Giảm đáng kể
Thu hút đầu tư	Trung bình	Tốt
Tác động đến người dân	Có thể thiệt	Thường có lợi
Phát triển vùng	Cân bằng	Phân hóa mạnh
Rủi ro hệ thống	Tham nhũng	Bong bóng giá

4. Muốn chọn mô hình đúng? Câu trả lời nằm ở dữ liệu, không nằm ở tranh luận

Một sự thật mà rất ít người chịu nói thẳng:

Không mô hình nào thành công nếu Việt Nam còn thiếu dữ liệu giao dịch minh bạch.

Dù Nhà nước định giá hay thị trường định giá, thì nếu giao dịch vẫn:

• ghi giá thấp để né thuế
• không khai thật
• bị môi giới mũ đen/cò cánh đen thao túng
• thiếu hệ thống ghi nhận tự động

…thì mọi mô hình đều thất bại.

Đất đai là tài nguyên quốc gia.
Xác định giá đất là xác định giá trị tài sản của người dân.
Vì vậy, muốn công bằng, không thể làm theo cảm tính. Cần dữ liệu.

5. Con đường tối ưu cho Việt Nam: Kết hợp hai mô hình + xây dựng hệ dữ liệu thời gian thực

Từ kinh nghiệm các quốc gia thành công:

Nhà nước không nên “định giá thay thị trường”.

Nhà nước chỉ nên:

• đặt khung pháp lý
• quản lý dữ liệu
• giám sát minh bạch
• can thiệp khi thị trường có dấu hiệu bị thao túng

Thị trường không nên thả nổi.

Nếu thả nổi khi dữ liệu yếu, giá đất sẽ bị đầu cơ dẫn dắt, không phải giá trị thực.

Vì vậy, mô hình tối ưu là:

Nhà nước định giá dựa trên dữ liệu giao dịch số hóa, thời gian thực, được thu thập trực tiếp từ thị trường.

Đó là mô hình vừa ổn định, vừa bám thị trường, vừa minh bạch.

Điều người dân cần không phải là tranh luận — mà là sự minh bạch

Người dân không cần biết “ai định giá”.
Họ chỉ cần biết:

• Giá đất có công bằng hay không?
• Có dựa trên dữ liệu thật hay không?
• Có ai thao túng hay không?
• Có để lại kẽ hở cho nhóm lợi ích hay không?

Khi giá đất minh bạch:

• Nhà nước thu được thuế thật
• Doanh nghiệp giảm rủi ro
• Người dân được bảo vệ
• Thị trường phát triển lành mạnh

Tóm lại: Bảng giá đất trên thị trường sơ cấp nên theo Nhà nước hay Thị trường? Muốn chọn mô hình đúng? Câu trả lời nằm ở dữ liệu, không nằm ở tranh luận.

Không mô hình nào thành công nếu Việt Nam còn thiếu dữ liệu giao dịch thực và công khai.

Mô hình mô phạm tối ưu, nên là: “Nhà nước định giá dựa trên dữ liệu giao dịch số hóa, thời gian thực, được thu thập trực tiếp từ thị trường.”

Do vậy, phải hoàn thành triệt để quá trình ID Bất động sản, giao dịch sơ cấp lẫn thứ cấp đều qua sàn tập trung, áp dụng blockchain để đưa dữ liệu on-chain.

Cộng thêm, kiểm soát chặt vấn nạn cò cánh đen với môi giới mũ đen.

Và đó cũng là mục tiêu của những trang web như batdongsan.bid, nơi cố gắng đưa sự thật trở về đúng vị trí của nó.

Batdongsan.bid