Hà Nội — Trong phiên thảo luận về dự thảo nghị quyết sửa đổi luật Đất đai tại Quốc hội sáng 19/11, nhiều đại biểu đặt dấu hỏi lớn: nên giữ nguyên nguyên tắc định giá đất theo thị trường hay giao quyền quyết định hoàn toàn cho Nhà nước?

Quan điểm phản biện việc giữ giá theo “thị trường”

Đại biểu Nguyễn Văn Lợi (TP.HCM) thẳng thắn phản đối việc “giá đất theo thị trường” tiếp tục tồn tại. Ông cảnh báo nếu giữ nguyên tư vấn bên ngoài để định giá đất, dễ dẫn tới tình trạng “thổi giá” — tư vấn đẩy lên cao, UBND không dám giảm vì ngại chịu trách nhiệm. Kết quả, người dân, doanh nghiệp và nền kinh tế sẽ phải “gánh chịu”. Vì vậy, ông đề xuất nên giao cho Nhà nước trực tiếp quyết định giá đất.

Ủy ban Thẩm tra dự thảo cũng tiếp nhận đề xuất này, vì cho rằng Nhà nước định giá giúp kiểm soát tốt thị trường sơ cấp — nơi Nhà nước giao, thuê hoặc chuyển mục đích sử dụng đất — tránh đầu cơ, thao túng, từ đó ổn định thị trường bất động sản.

Nhưng “giá thị trường” có nhất thiết xấu?

Không ít chuyên gia và đại biểu khác lại cho rằng bản thân “nguyên tắc thị trường” không sai — vấn đề là chúng ta chưa định nghĩa rõ “giá thị trường” là gì. Nguyễn Quang Huân (TP.HCM) lưu ý: một giao dịch cá nhân không thể đại diện cho toàn thị trường. Ông cảnh báo việc áp “giá thị trường” từ các giao dịch nhỏ lẻ dễ dẫn tới định giá lệch, đặc biệt khi dùng để bồi thường, thu hồi đất.

Theo quan điểm của Đặng Hùng Võ — nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT — nếu định giá đất theo thị trường, Nhà nước phải bịt được lỗ hổng: phân biệt giá “thị trường thật” với giá “ảo”, dựa trên dữ liệu đủ mạnh, phản ánh chính xác thực tế. Việc áp bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh (K) một cách máy móc, không dựa trên dữ liệu thực, là đang “đi ngược” với nguyên tắc.

Vấn đề gốc rễ: quyền sử dụng đất và định giá

Vấn đề sâu hơn — theo nhiều ý kiến — nằm ở bản chất: ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện quản lý; cá nhân chỉ có quyền sử dụng, không sở hữu tuyệt đối. Do đó, khái niệm “giá đất” thường bị hiểu lẫn với “giá quyền sử dụng đất” — mà hai khái niệm này theo lý luận không nhất thiết bằng nhau.

Một số đại biểu đề nghị khi Nhà nước thu hồi — chỉ cần đền bù tài sản trên đất, chứ không nhất thiết đền bù “giá đất thị trường” theo kiểu sở hữu tư nhân. Họ cho rằng khi làm rõ khái niệm, ít nhất sẽ giảm các khiếu kiện về đền bù, giải phóng mặt bằng, đồng thời công bằng hơn với người dân.

Một đích đến cần minh bạch — giá đất sát với giá trị thực

Dù góc nhìn có khác nhau, hầu hết đều thống nhất: dù định giá theo thị trường hay Nhà nước, giá đất phải tiệm cận với giá trị thực — sao cho hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân, nhà đầu tư.

Để làm được điều đó, các đại biểu đề xuất: xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai minh bạch, bản đồ địa chính số, cơ sở dữ liệu giao dịch, giá thực tế; đồng thời cần quy trình định giá công khai, có sự giám sát, phản biện độc lập — tránh “giá ảo”, tránh lợi ích nhóm và đầu cơ.

Người dân và thị trường bất động sản: Chờ một giá đất công bằng

Với bối cảnh mới của sửa đổi luật, việc định giá đất không chỉ là chuyện của Nhà nước hay đơn vị tư vấn, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến hàng triệu người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư — những người cần đất để xây nhà, dự án, phát triển kinh tế.

Cuộc tranh luận hiện nay — “Thị trường hay Nhà nước quyết định?” — không đơn giản chỉ là chuyện lý luận pháp lý, mà là một bài toán cân bằng lợi ích, minh bạch dữ liệu, trách nhiệm quản lý và bảo vệ người dân.

Nếu thực hiện tốt: giá đất sát thực — quyền lợi người dân được bảo vệ. Nếu không: có thể quay lại thời “hai giá”, bất ổn, tranh chấp, méo mó thị trường. Vì vậy, trong thời gian tới, điều mà dư luận và ngành đất đai cần đặc biệt chú ý chính là tính minh bạch, công bằng và liên tục cập nhật dữ liệu — để giá đất không là công cụ của lợi ích nhóm, mà thực sự phản ánh giá trị thực, vì người dân và sự phát triển bền vững.

Batdongsan.bid (tổng hợp)