Trong bài viết “Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai hiện hành”, Luật đã nêu rõ rằng giá đất theo nguyên tắc thị trường là căn cứ chính để xác định các phương pháp định giá đất. Vấn đề đặt ra là giá đất thị trường cụ thể như thế nào?
Để trả lời câu hỏi này, bài viết tập trung vào đối tượng bạn đọc là những người tự thẩm định giá trị bất động sản của mình. Chúng ta sẽ thảo luận về giá đất theo nguyên tắc thị trường dựa trên tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế và Việt Nam. Mặc dù thuật ngữ “mua bán đất” không đúng về mặt pháp lý, chúng tôi sẽ sử dụng thuật ngữ này với nghĩa đúng theo pháp lý là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” để thuận tiện trong giao tiếp.
Giá trị thị trường đất đai là một khái niệm cốt lõi trong định giá tài sản, đặc biệt là bất động sản, nơi tính chất đặc thù của đất đai gắn liền với các yếu tố pháp lý, kinh tế và xã hội. Khái niệm này không chỉ phản ánh giá trị kinh tế của đất, mà còn là cơ sở để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong giao dịch và quản lý tài sản đất đai.
Định Nghĩa Giá Trị Thị Trường Đất Đai
Giá trị thị trường của đất đai được hiểu là mức giá ước tính mà một thửa đất có thể được mua bán tại thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng và một bên là người bán sẵn sàng, trong một giao dịch khách quan và độc lập, sau khi đã được tiếp thị đầy đủ. Cả hai bên đều hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.
Phân Tích Các Yếu Tố Cơ Bản
1. Mức giá ước tính
Giá trị thị trường không phải là giá cố định hoặc giá giao dịch thực tế, mà là mức giá có khả năng đạt được trong điều kiện thị trường thông thường. Mức giá này loại trừ các yếu tố bất thường như ưu đãi đặc biệt, tài trợ tài chính phi điển hình, hay các lợi ích cá nhân đặc biệt.
2. Tính thời điểm
Giá trị thị trường của đất đai luôn gắn với thời điểm thẩm định giá. Vì điều kiện thị trường có thể thay đổi theo thời gian, giá trị ước tính tại một thời điểm có thể không còn phù hợp tại thời điểm khác. Điều này đảm bảo rằng giá trị phản ánh chính xác trạng thái thị trường tại ngày xác định.
3. Người mua sẵn sàng và người bán sẵn sàng
Người mua sẵn sàng: Là người có lý do chính đáng để mua, nhưng không bị thúc ép hoặc vội vàng trả giá cao hơn mức thị trường. Họ hành động dựa trên kỳ vọng thực tế và điều kiện thị trường hiện tại.
Người bán sẵn sàng: Là người muốn bán nhưng không bị bắt buộc phải bán hoặc đưa ra giá quá cao so với thực tế thị trường. Người bán này hành động với mục tiêu đạt mức giá tốt nhất có thể trong điều kiện thị trường mở.
4. Tính khách quan và độc lập của giao dịch
Giao dịch khách quan đòi hỏi các bên tham gia không có quan hệ đặc biệt (như quan hệ gia đình, công ty liên kết). Điều này đảm bảo rằng mức giá được thỏa thuận phản ánh đúng giá trị thị trường, không bị ảnh hưởng bởi yếu tố cá nhân hoặc mối quan hệ đặc biệt.
5. Tiếp thị đầy đủ
Giá trị thị trường chỉ được công nhận khi tài sản đã được đưa ra thị trường bằng phương pháp phù hợp, trong một khoảng thời gian đủ dài để thu hút sự chú ý của các bên quan tâm. Phương thức tiếp thị phải tạo điều kiện tối đa để đạt được mức giá tốt nhất mà thị trường cho phép tại thời điểm đó.
6. Hành động có hiểu biết và thận trọng
Người mua và người bán đều cần nắm rõ các đặc điểm của đất đai (như vị trí, pháp lý, tiềm năng sử dụng) và trạng thái thị trường tại thời điểm giao dịch. Sự thận trọng trong hành động thể hiện qua việc các bên đưa ra quyết định dựa trên dữ liệu và thông tin khách quan, không bị chi phối bởi kỳ vọng không thực tế hoặc sự thay đổi bất thường của thị trường.
7. Không bị ép buộc
Các bên tham gia giao dịch đều tự nguyện, không chịu áp lực hoặc cưỡng ép từ bên thứ ba. Điều này đảm bảo rằng giá trị thị trường được hình thành trong điều kiện tự nhiên và minh bạch.
Quy Chuẩn và Áp Dụng Giá Trị Thị Trường Đất Đai
Phù hợp với nguyên tắc thị trường
Giá trị thị trường đất đai phản ánh nguyên tắc cung – cầu và trạng thái của thị trường tại thời điểm xác định. Điều này có nghĩa:
- Đất đai được định giá dựa trên mức giá mà các bên có thể chấp nhận trong một thị trường mở.
- Giá trị thị trường không tính đến các yếu tố cá nhân hoặc lợi ích đặc biệt chỉ có ở một người mua cụ thể.
Tối ưu hóa lợi ích sử dụng đất
Giá trị thị trường thể hiện cách sử dụng đất đạt được giá trị tối ưu nhất (tức là sử dụng cao nhất và tốt nhất – highest and best use). Điều này bao gồm:
- Khả năng sử dụng phù hợp với quy định pháp luật.
- Tính khả thi về kinh tế.
- Tính thực tiễn trong bối cảnh thị trường.
Thúc đẩy minh bạch trong giao dịch
Việc định giá theo giá trị thị trường đảm bảo rằng mọi giao dịch liên quan đến đất đai – từ mua bán, thế chấp, chuyển nhượng, đến đền bù giải phóng mặt bằng – đều diễn ra trên cơ sở minh bạch và công bằng.
Ý Nghĩa Giá Trị Thị Trường Đối Với Đất Đai
Cơ sở pháp lý và chính sách
Giá trị thị trường là nền tảng để chính quyền xây dựng các chính sách liên quan đến thuế đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và quản lý tài nguyên đất.
Đảm bảo quyền lợi các bên
Việc định giá đất đai dựa trên giá trị thị trường giúp bảo vệ lợi ích của cả người mua lẫn người bán, đồng thời giảm thiểu các tranh chấp liên quan đến giá trị đất.
Hỗ trợ phát triển kinh tế
Khi giá trị đất đai được xác định minh bạch, các giao dịch và dự án đầu tư bất động sản có thể triển khai một cách hiệu quả, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.
Tạm kết
Giá trị thị trường đất đai là một khái niệm phức tạp nhưng cần thiết, đóng vai trò nền tảng trong các giao dịch và quản lý đất đai. Sự minh bạch và chính xác trong định giá không chỉ bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia mà còn tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh thị trường ngày càng biến động, việc hiểu và áp dụng đúng giá trị thị trường trở thành một yêu cầu cấp thiết đối với các cá nhân, tổ chức, và cơ quan quản lý.
Dưới đây là các văn bản Chuẩn mực thẩm định giá của Việt Nam và Quốc tế được làm cơ sở cho nội dung bài viết trên.
A/ Thông tư số 30/2024/TT-BTC của Bộ Tài chính: Ban hành các chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về quy tắc đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá, phạm vi công việc thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, hồ sơ thẩm định giá.
B/ Giới thiệu về IVSC và trích đoạn:
Chuẩn mực thẩm định giá quốc tế (IVS) do Hội đồng chuẩn mực thẩm định giá quốc tế (IVSC) ban hành. Đây làm một trong những tổ chức quốc tế lâu đời nhất trong lĩnh vực thẩm định giá, được thành lập từ năm 1980. Chuẩn mực thẩm định giá quốc tế được ban hành lần đầu tiên vào năm 1985 và thường xuyên được hoàn thiện, sửa đổi qua các năm. Chuẩn mực này quy định các khái niệm, các nguyên tắc, các quy trình, cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá chung cũng như các yêu cầu về mặt nghiệp vụ đối với thẩm định viên trong thực hành thẩm định giá để thúc đẩy tính minh bạch và thống nhất trong việc thẩm định giá trên toàn thế giới. Đây là hệ thống chuẩn mực thẩm định giá được công nhận rộng rãi nhất trong hoạt động thẩm định giá trên toàn thế giới.
Phiên bản Chuẩn mực thẩm định giá quốc tế mới nhất được ban hành và có hiệu lực từ ngày 31/1/2025, gồm có 15 chuẩn mực, trong đó có 7 chuẩn mực chung và 8 chuẩn mực thẩm định giá các tài sản cụ thể. Phiên bản mới nhất bổ sung các chuẩn mực mới về Data & Inputs, Documentation, and Financial Instruments.
Nhóm Chuẩn mực chung đưa ra các yêu cầu đối với việc thực hiện tất cả các hoạt động liên quan đến thẩm định giá, bao gồm các điều khoản của hợp đồng thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, cách tiếp cận thẩm định giá, cơ sở dữ liệu đầu vào, mô hình thẩm định giá, tài liệu và báo cáo thẩm định giá.
Nhóm Chuẩn mực thẩm định giá các tài sản cụ thể đưa ra các yêu cầu riêng đối với việc thực hiện thẩm định giá các tài sản cụ thể như doanh nghiệp, tài sản vô hình, bất động sản, tài sản tài chính…
Trích đoạn tiếng Anh nội dung liên quan Giá trị thị trường:
IVS 102 Bases of Value: Appendix
IVS-Defined Basis of Value
The bases of value appear in the Appendix. The Appendix must be followed when using the stated basis of value as applicable.
A10. Market Value
A10.01 Market value is the estimated amount for which an asset and/or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s-length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion.
A10.02 The definition of market value must be applied in accordance with the following conceptual framework:
(a) “The estimated amount” refers to a price expressed in terms of money payable for the asset in an arm’s-length market transaction. Market value is the most probable price reasonably obtainable in the market on the valuation date in keeping with the market value definition. It is the best price reasonably obtainable by the seller and the most advantageous price reasonably obtainable by the buyer. This estimate specifically excludes an estimated price inflated or deflated by special terms or circumstances such as atypical financing, sale and leaseback arrangements, special considerations or concessions granted by anyone associated with the sale, or any element of value available only to a specific owner or purchaser.
(b) An asset or liability should exchange “refers to the fact that the value of an asset or liability is an estimated amount rather than a predetermined amount or actual sale price. It is the price in a transaction that meets all the elements of the market value definition at the valuation date.
(c) “On the valuation date” requires that the value is time specific as of a given date. Because markets and market conditions may change, the estimated value may be incorrect or inappropriate at another time. The valuation amount will reflect the market state and circumstances as at the valuation date, not those at any other date.
(d) “Between a willing buyer” refers to one who is motivated, but not compelled, to buy. This buyer is neither over-eager nor determined to buy at any price. This buyer is also one who purchases in accordance with the realities of the current market and with current market expectations, rather than in relation to an imaginary or hypothetical market that cannot be demonstrated or anticipated to exist. The assumed buyer would not pay a higher price than the market requires. The present owner is included among those who constitute “the market”.
(e) “And a willing seller” is neither an over-eager nor a forced seller prepared to sell at any price, nor one prepared to hold out for a price not considered reasonable in the current market. The willing seller is motivated to sell the asset at market terms for the best price attainable in the open market after proper marketing, whatever that price may be. The factual circumstances of the actual owner are not part of this consideration because the willing seller is a hypothetical owner.
(f) “In an arm’s-length transaction” is one between parties who do not have a particular or special relationship, eg, parent and subsidiary companies or landlord and tenant, that may make the price level uncharacteristic of the market or inflated. The market value transaction is presumed to be between unrelated parties, each acting independently.
(g) “After proper marketing” means that the asset has been exposed to the market in the most appropriate manner to affect its disposal at the best price reasonably obtainable in accordance with the market value definition. The method of sale is deemed to be that most appropriate to obtain the best price in the market to which the seller has access. The length of exposure time is not a fixed period but will vary according to the type of asset and market conditions. The only criterion is that there must have been sufficient time to allow the asset to be brought to the attention of an adequate number of market participants. The exposure period occurs prior to the valuation date.
(h) “Where the parties had each acted knowledgeably, prudently” presumes that both the willing buyer and the willing seller are reasonably informed about the nature and characteristics of the asset, its actual and potential uses, and the state of the market as of the valuation date. Each is further presumed to use that knowledge prudently to seek the price that is most favourable for their respective positions in the transaction. Prudence is assessed by referring to the state of the market at the valuation date, not with the benefit of hindsight at some later date. For example, it is not necessarily imprudent for a seller to sell assets in a market with falling prices at a price that is lower than previous market levels. In such cases, as is true for other exchanges in markets with changing prices, the prudent buyer or seller will act in accordance with the best market information available at the time.
(i) “And without compulsion” establishes that each party is motivated to undertake the transaction, but neither is forced or unduly coerced to complete it.
A10.03 The concept of market value presumes a price negotiated in an open and competitive market where the participants are acting freely. The market for an asset could be an international market or a local market. The market could consist of numerous buyers and sellers, or could be one characterised by a limited number of market participants. The market in which the asset is presumed exposed for sale is the one in which the asset notionally being exchanged is normally exchanged.
A10.04 The market value of an asset will reflect its highest and best use (see IVS 102 Bases of Value, Appendix A90). The highest and best use is the use of an asset that maximises its potential and that is possible, legally permissible and financially feasible. The highest and best use may be for continuation of an asset’s existing use or for some alternative use. This is determined by the use that a market participant would have in mind for the asset when formulating the price that it would be willing to bid.
A10.05 The nature and source of the valuation inputs must be consistent with the basis of value, which in turn must have regard to the valuation intended use. For example, various valuation approaches and valuation methods may be used to arrive at an opinion of value provided they use observable data. The market approach will, by definition, use market-derived inputs. To indicate market value, the income approach should be applied, using inputs and assumptions that would be adopted by participants. To indicate market value using the cost approach, the cost of an asset of equal utility and the appropriate adjustments for physical, functional and economic obsolescence should be determined by analysis of market-based costs and depreciation.
A10.06 The data available and the circumstances relating to the market for the asset being valued must determine which valuation method or methods are most relevant and appropriate. If based on appropriately analysed observable data, each valuation approach or valuation method used should provide an indication of market value.
A10.07 Market value does not reflect attributes of an asset that are of value to a specific owner or purchaser that are not available to other buyers in the market. Such advantages may relate to the physical, geographic, economic or legal characteristics of an asset. Market value requires the disregard of any such element of value because, at any given date, it is only assumed that there is a willing buyer, not a particular willing buyer.
BatDongSan.Bid